Najem okazjonalny jest to rozwiązanie prawne nakierowane na ochronę właściciela lokalu przed nieuczciwymi najemcami. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że eksmitowanie lokatora, który nie płaci, niszczy mieszkanie, zaburza spokój sąsiedzki, odmawia wyprowadzki, nie jest łatwe ale za to długotrwałe, nawet gdy zachowania najemcy są w sposób oczywisty rażące. Co więcej, pierwsze nasuwające się na myśl działania ochronne, mające na celu odzyskanie lokalu i zapobiec dalszym stratom finansowym, jak odcięcie mediów czy wymiana zamków, może zostać potraktowana jako przestępstwo właściciela lokalu. Umowa najmu okazjonalnego jest jedną z kilku rodzajów umów najmu lokalu mieszkalnego, jednakże jest to jedyna forma prawna realnie chroniąca właściciela mieszkania w sporze z lokatorem, dająca możliwość sprawnego przeprowadzenia eksmisji.
W praktyce umowa najmu okazjonalnego nie różni się zbyt wiele od zwykłej umowy najmu, a jedynie wymaga dopełnienia kilku dodatkowych formalności:
1. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Ten sam wymóg dotyczy zmian umowy.
2. Do Umowy najmu lokalu okazjonalnego, zgodnie z art. 19 a ustawy o ochronie praw lokatorów, załącza się w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
3. Wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Co to wszystko oznacza?
Mocno upraszczając, zawierając umowę najmu okazjonalnego, najemca przed notariuszem oświadcza, że w przypadku konfliktu z wynajmującym, ma się gdzie wyprowadzić (np. do domu rodziców) oraz przedkłada potwierdzenie właścicieli tego lokalu (w tym przypadku rodziców).
Nie należy jednak interpretować tych zapisów jako uprawnienie wynajmującego do wyrzucenia najemcy z byle powodu czy pozbawienie lokatorów wszelkiej ochrony trwałości najmu.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji kojarzy się negatywnie, jako pozbawienie najemcy ochrony prawnej. Nic bardziej mylnego. Ochrona pozostaje taka sama jak w przypadku zwykłej umowy najmu, a eksmisja najemcy jest możliwa tylko w określonych przypadkach (rażące naruszenia, zaleganie z czynszem, upływ czasu na jaki zawarto umowę, itp.) i przy dopełnieniu wymaganej procedury.
Dodatkowe informacje:
- umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat
- umowy najmu okazjonalnego nie mogą zawierać firmy i osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej, a więc jej ochrona dotyczy jedynie osób prywatnych
- zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu
Na koniec pamiętać należy, że w sytuacji gdy jakiekolwiek z wymagań opisanych w niniejszym artykule nie zostanie spełnione, to umowa najmu okazjonalnego uznana zostanie za zwykłą umowę najmu, bez wskazanych powyżej udogodnień względem wynajmującego w zakresie szybkiej egzekucji i wyłączenia praw lokatora, dlatego warto dopilnować kwestii formalnych już na samym początku najmu.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. W 2021roku jest to koszt 280 zł. Oprócz tego notariusze niekiedy doliczają dodatkowe, niewielkie opłaty za wypisy aktu notarialnego. W rezultacie, całościowa kwota zamyka się w około 300-400 zł. Obowiązek opłacenia notariusza spoczywa co do zasady na Wynajmującym, jednak strony mogą przyjąć inny sposób rozliczeń, np. że koszt pokryje Najemca lub opłata zostanie podzielona po połowie.
W porównaniu do bezpieczeństwa prawnego jakie daje umowa najmu okazjonalnego, koszt notariusza i czas jaki należy poświecić na dopełnienie formalności, nie stanowią żadnego dodatkowego obciążenia.
Prawnicy naszej Kancelarii świadczą kompleksową pomoc prawną polegającą na przygotowaniu projektu umowy oraz oświadczeń jakie należy złożyć przed notariuszem i Naczelnikiem Urzędu Skarbowego.
